O que avaliar antes de escolher um fundo imobiliário?

Não é de hoje que o setor imobiliário é considerado um dos mais seguros para se investir. Entretanto, um dos grandes problemas é o alto valor necessário para se adquirir um empreendimento lucrativo.

Foi pensando nisso que surgiu no mercado o fundo imobiliário que permite a pequenos investidores se expor ao setor mesmo sem ter a necessidade de um grande capital.

Todavia, ainda que seja um investimento atraente é necessário avaliar um conjunto de fatores antes da tomada de decisão de investimentos. Quer saber mais? Vem com a gente.

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Navegue no menu em uma das sessões abaixo:

🪙 O que é um fundo de investimento imobiliário
🪙 Quais as categorias de FIIs?
🪙 O que é importante analisar antes de investir

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O que é um fundo de investimento imobiliário?

Os fundos imobiliários são uma espécie de condomínio no qual um grupo de cotistas se reúne para juntar um determinado valor e investir em um empreendimento.

O fundo possui um administrador e um gestor, sendo esse último o responsável por escolher os investimentos que serão feitos com a arrecadação da venda das cotas.

Vale lembrar que essas cotas são negociadas na Bolsa de Valores e quando você as adquire, está na verdade comprando uma pequena participação em um empreendimento imobiliário.

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Quais as categorias de FIIs?

Mesmo que a finalidade de um fundo de investimento imobiliário seja investir em imóveis, eles se dividem em quatro grande categorias:

• Fundos de Tijolo;
• Fundos de Papéis;
• Fundos de Fundos;
• Fundos de Desenvolvimento.

Os Fundos de Tijolo são aqueles nos quais os gestores investem diretamente em imóveis físicos como um shopping, hospital, escola, agências bancárias etc. A renda desses fundos são provenientes do aluguel ou até mesmo da compra e vendas de imóveis.

Já nos Fundos de Papéis o gestor adquire um título ligado ao mercado imobiliário como um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) ou LCI (Letras de Crédito Imobiliário). Nesse caso, a rentabilidade é proveniente dos juros pagos pelos papéis.

O fundo dos fundos é uma modalidade na qual o gestor compra e vende cotas de outros fundos, com objetivo de diversificar a carteira e aumentar a rentabilidade dos investidores.

E os fundos de desenvolvimento são aqueles nos quais o valor aplicado é destinado a construção de empreendimentos imobiliários, sendo que o lucro é proveniente da venda ou de potenciais aluguéis após ficarem prontos.

O que é importante analisar antes de investir?

Antes de investir em um fundo imobiliário é preciso analisar alguns indicadores importantes que podem fazer uma grande diferença na rentabilidade. Vamos falar sobre eles.

Volatilidade

Diferente do que muita gente pensa, o preço das cotas dos fundos imobiliários não é estático, seguindo o preço dos imóveis que o fundo possui.

Elas oscilam de acordo com a oferta e procura na B3, assim como ocorre com o mercado de ações. Isso quer dizer que em algum determinado momento o preço das cotas pode ser maior ou menor do que o valor que você pagou.

Mesmo tendo uma volatilidade menor do que as ações, é essencial analisar o indicador “vol”, pois há fundos que historicamente apresentam mais volatilidade e fundos com menos volatilidade.

Liquidez

A Liquidez é a capacidade de transformar as suas cotas em dinheiro no mercado secundário. Ou seja, é a possibilidade de vender a cota no momento que deseja.

A análise nesse caso deve ser centrada no volume de negociação da cota. Quanto maior for o volume de negociação, mais rápido você conseguirá se desfazer dela.

Vale dizer, todavia, que mesmo tendo uma liquidez alta, isso não representa que você conseguirá vender a sua cota a um preço melhor do que pagou. Mas ainda assim é melhor do que investir em fundos com menos volume.

Dividendos

A maioria dos investidores no momento de escolher um FII tem por objetivo ganhar com os dividendos e não com a compra e venda de suas cotas.

Para isso existe o chamado percentual Dividend Yield (DY) que mostra quanto foi pago de proventos nos últimos 12 meses. O cálculo do dividend yield é bem simples.

Você só precisa dividir o valor do dividendo pago por cota pelo valor dela no mercado e depois multiplicar por 100. Vamos a um exemplo.

Considere que um fundo está pagando o valor de R$ 1 de rendimento mensal por cota. Ou seja, no ano o rendimento será de R$ 12. Agora considere que o valor da cota esteja em R$ 100. Portanto,o Dividend Yield será:

• DY = (R$ 12 / R$ 100) * 100 = 12%

Um dos pontos positivos é que o dividendo é líquido, ou seja, ele é isento de Imposto de Renda, diferente do que ocorre no aluguel tradicional.

Contratos

Nos Fundos de Tijolo existem os contratos de aluguéis entre o fundo e seus inquilinos. Há basicamente dois tipos de contrato: o típico e o atípico.

O contrato típico é aquele que tem uma duração menor, de no máximo 5 anos, e os valores dos aluguéis são reajustados de acordo com um índice como o IGP-M, por exemplo.

Já os contratos atípicos são aqueles com duração maior, com prazos superiores a 10 anos. Esse tipo de contrato carrega uma multa em caso de rescisão antecipada.

Em vista disso, quem investe de olho no longo prazo deve buscar FIIs que possuem uma quantidade maior de contratos atípicos, ainda que esse não deve ser visto como o único critério de escolha.

Mas de certo modo, é uma forma de ter uma proteção a mais em caso de vacância oriunda de tempos de crise que são mais comuns em contratos menores.

Vacância

Por falar em vacância, esse é também um critério importante que precisa ser analisado no momento de investir. Ela representa a taxa de desocupação de um imóvel.

Vale destacar que ela é expressa em percentual, sendo que para isso é só dividir a área vaga de um empreendimento pela sua área total.

Por exemplo, vamos imaginar um empreendimento que possui 100 mil metros de área total e está com 20 mil metros disponíveis para locação, logo a vacância será:

• Vacância = (20 mil / 100 mil) * 100 = 20%

Quanto maior a taxa de vacância, menor são os dividendos, pois isso representa que há menos dinheiro entrando para o caixa do fundo.

De modo geral, é preciso avaliar todos esses indicadores antes de adquirir um fundo de investimento imobiliário, e de preferência, ter a

visão de longo prazo

no momento de investir.

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